[시행령 개정안] 부동산관련 세금 2020년 시행령 입법예고 분석

[시행령 개정안] 부동산관련 세금 2020년 시행령 입법예고 분석


1. 주택임대소득에 대한 소득세 과세대상을 계산을 위한 주택수 계산방법이 달라집니다.

 

1) 현행 : 주택임대소득 산정을 할 때 공동소유 주택은 최다 지분자의 주택으로 계산하되, 지분이 같으면 합의에 의한 한 사람의 주택으로 봅니다. 따라서 소수지분자는 주택수 계산에서 제외됩니다.

2) 개정안 : 아래 사유에 해당하면 소수지분자도 주택수에 가산합니다.

해당 주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상

② 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동소유지분을 소유

한편, 부부 공동명의로 주택을 보유중인 경우 지분이 큰 자의 주택으로 보되, 지분이 동일한 경우 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자의 주택으로 봅니다.

3) 적용시기 : 2020년 귀속분부터 적용

 

 


2. 임대차계약 갱신 또는 임대료 증액 후 1년 이내 임대료 증액제한 기준이 명확해집니다.

 

세법상 장기임대주택이나 장기일반민간임대주택에 대한 과세특례를 적용받으려면 다른 요건을 모두 충족한 상태에서 임대의무기간동안 임대료 증액제한 규정을 준수해야 합니다.

조특법에 따른 준공공임대주택은 처음 제도가 도입된 당시부터 연간 5% 증액제한이 있었으며, 장기임대주택 등에 대해서는 2019.2.12. 이후 갱신 또는 신규 체결분부터 5% 증액제한이 적용됩니다.

일반적으로 임대차계약의 임대기간이 2년입니다. 종전에는 법령에서 임대주택의 임대료는 연간 5% 이상 증액할 수 없다고 규정하고 있었습니다. 이 규정을 근거로 매 년 계약서를 새롭게 작성하거나 특약사항에 매 년 5%까지 증액을 할 수 있다는 내용을 넣은 다음 2년에 10%를 인상하는 분들도 있었는데요.

이런 문제점을 해결하기 위해 18.8.14. 민간임대주택법의 개정으로 18.8.14. 이후 임대료 증액 청구는 임대차계약을 맺었거나 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가한 것으로 개정되었습니다.

이번 시행령 개정 입법예고문을 보니 관련 내용을 세법에도 도입하는 것으로 보입니다.

 

1) 입법예고문 내용 : 임대사업자가 임대차계약을 체결하거나 갱신할 때 기존에 임대차계약을 체결했거나 임대료를 증액한 이후 1년 이내에는 임대료 증액 불가

2) 적용시기 : 2020년 시행령 개정일(2월 예상) 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신분부터 적용

종전에는 '연간 임대료를 5% 이상 증액할 수 없다'고 규정하고 있었는데 여기서 "연간"이란 표현을 삭제했습니다. 따라서 임대차계약을 체결하고 2년이 경과하여 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결할 때 5% 이상 증액이 불가합니다.

그리고 기존 임차인이 임대차기간이 종료되기 전에 퇴거해도 1년 이내에는 재증액이 불가한 점 유의하시기 바랍니다.

 


3. 특정 지역의 비과세 대상 주택부수토지의 범위가 축소됩니다.

 

우리가 흔히 1세대 1주택 비과세라고 말할 때 주택의 양도차익만 비과세가 적용되는 것으로 알고 계시는 분들이 계시는데요. 주택이 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 주택과 거기에 딸린 일정 면적 이내의 토지("부수토지")의 양도차익까지 비과세가 적용됩니다.

이번 입법예고문에 따르면 특정 지역의 비과세 대상 주택 부수토지의 면적이 축소됩니다.

1) 현행 : 주택과 주택부수토지 중 도시지역은 주택 정착면적의 5배, 도시지역 밖은 10배까지 비과세 적용

2) 개정안 : 수도권 소재 도시지역 주거 · 상업 · 공업지역에 있는 주택의 부수토지는 주택 정착면적의 3배까지 비과세 적용

3) 적용시기 : 2022.1.1. 이후 양도분부터 적용

주택 정착면적이란 주택이 토지와 붙어 있는 바닥면적을 말합니다.

 


4. 2022년부터 상가 겸용주택의 주택외 부분이 비과세 대상에서 제외됩니다.

 

하나의 건물에 주택과 상가가 동시에 있는 주택을 '겸용주택'이라 부릅니다. 종전까지는 상가와 주택이 같이 있는 건물을 매도할 때 주택의 연면적이 상가부분의 면적보다 크면 건물 전부를 주택으로 보아 비과세를 적용했습니다.

 

 

이번 개정안에 따르면 상가 겸용주택의 주택외 부분 비과세가 사라질 것으로 보입니다.

1) 현행 : 주택 연면적 > 상가 연면적일 경우 전부를 주택으로 보아 비과세 적용

2) 개정안 : 주택 연면적 > 상가 연면적이더라도 주택 부분만 주택으로 보아 비과세 적용

3) 적용시기 : 2022.1.1. 이후 양도분부터 적용

상가 겸용주택 중 주택 면적이 더 큰 건물을 소유한 경우로서 해당 주택 외 다른 주택이 없다면 기존에는 전체 양도차익에 대해 비과세를 적용받을 수 있었으나(양도가액이 9억원을 초과할 경우 양도차익 중 9억 이하분에 대해서만 비과세) 개정안에 따르면 주택과 그 부수토지의 양도차익만 비과세가 적용됩니다.

개정 규정은 2022년 양도분부터 적용되므로 비과세 대상 겸용주택을 가지고 계신 분들 중 상가부분의 차익이 큰 분들은 2021년까지 매도를 해서 세부담을 더 줄일 것인지, 아니면 계속 보유할 것인지 검토해봐야 할 것으로 보입니다.

 


5. 조정대상지역 내 등록 임대주택에 대한 1세대 1주택 비과세 거주요건이 추가됩니다.

 

조정대상지역으로 지정된 지역에 있는 주택을 취득하고 그 주택을 양도하면서 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 거주를 해야 합니다. 다만 아래의 요건을 충족한 임대주택을 민간임대주택법상 임대의무기간이 경과하고 매도하면 2년 이상 거주를 하지 않아도 비과세 적용이 가능했었습니다.

 

위 그림은 투자자가 조정대상지역 내 A주택을 전세 7억원을 안고 3억원만 가지고 취득한 경우입니다.

이분은 거주를 할 수 없어서 원래는 비과세를 받을 수 없는 상황인데요. 만일 구청에 단기임대로 등록한 다음 세무서 사업자등록을 하고 민간임대주택법상 임대의무기간인 4년이 경과하고 해당 임대주택을 매도하면 소득세법시행령 154조 1항 4호의 규정에 따라 거주요건이 적용되지 않으므로 거주를 하지 않아도 비과세 적용이 가능했습니다.

그런데 이번 개정안에서 등록 임대주택이라 하더라도 만일 그 임대주택이 조정대상지역에 있다면 임대의무기간이 끝나고 2년 이상 거주 후 매도해야 비과세가 적용되는 것으로 개정됩니다. 2019년 12·16 대책에서 발표된 내용입니다.

개정 규정은 2019.12.17. 이후 등록분부터 적용됩니다.

 


6. 조정대상지역의 일시적 1세대 2주택 요건이 강화됩니다.

 

1) 종전 : 대체주택 취득일로부터 2년 내 종전주택 양도해야 비과세

현재 종전주택과 대체주택이 모두 조정대상지역에 있을 경우 대체주택을 취득한 날로부터 2년 이내종전주택을 양도해야 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용됩니다.

2) 개정안 : 대체주택 취득일로부터 1년 내 전입 및 기존주택 양도(2019.12.17. 이후 취득분부터 적용)

이번 개정안 중 가장 파급력이 강한 내용인 것 같습니다.

개정된 시행령 내용에 따르면 조정대상지역 내 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용받으려면 대체주택을 취득하고 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하면서 이와 동시에 대체주택 취득일로부터 1년 이내에 대체주택에 전입까지 마쳐야 합니다.

진짜 실수요자 외에는 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용받지 못하도록 하겠다는 정책당국의 의지 표현으로 보입니다.

개정안은 소득세법시행령의 개정사항이므로 국무회의 의결을 거쳐 공포되면 시행이 가능합니다. 개정안은 2019.12.17 이후 새로 취득하는 분부터 적용됩니다.

다만, 2019.12.17. 당시 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우(2019.12.17. 현재 조합원입주권과 분양권 포함)에는 종전 규정이 적용됩니다.


7. 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택 양도시 한시적으로 중과적용이 배제됩니다.

 

현재 조정대상지역 내 다주택자가 보유하는 주택을 양도할 경우 양도세가 중과되며, 장특공제가 적용되지 않습니다.

 

양도차익이 큰 주택을 여러 채 보유하고 있는 경우 과도한 양도세 부담 때문에 매도를 하지 못하는 경우가 많습니다. 그리고 이런 이유로 시장에 매물이 나오지 않아 수요량에 비해 공급량이 부족한 상황입니다.

2. 개정안 : 10년 이상 보유한 주택 양도 시 한시적 양도세 중과배제 및 장특공제 적용

다주택자가 조정대상지역에 있는 주택 중 2019.12.17~2020.6.30.까지 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 양도세를 중과하지 않으며, 장특공제도 적용합니다.

소득세법상 양도시기는 잔금지급일이 원칙이므로 조정대상지역 내 다주택자가 2019.12.17. 이후 조정지역 소재 주택의 잔금을 지급받은 경우 양도세가 중과되지 않습니다. 양도세와 장특공제는 세트로 작동하므로 이 경우 장특공제도 적용받을 수 있습니다.

이 때 장특공제는 연간 8%를 적용하지는 않습니다. 연간 8%의 장특공제는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄으나 양도세가 과세되는 경우에만 적용하는 바, 이번에 한시적으로 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 다주택자의 주택을 양도하는 경우에는 연간 2%의 장특공제가 적용됩니다.


8. 장기임대주택의 임대기간 계산 특례 적용 대상에 리모델링 사업이 추가됩니다.

 

2년 이상 거주한 주택과 소득세법상 장기임대주택을 보유한 자가 거주주택을 양도하고 그 주택의 비과세 여부 판단시 장기임대주택은 주택수에서 제외되므로 비과세가 적용되는데 이를 "거주주택 과세특례"라 부릅니다.

거주주택을 비과세로 양도한 후 장기임대주택은 임대의무기간 동안 임대를 해야 합니다. 소득세법시행령에 따른 장기임대주택의 임대의무기간은 그 주택이 18.3.31.까지 등록되었다면 5년, 18.4.1. 이후 등록되었다면 8년입니다.

한편 소득세법시행령 제155조 22항을 보면, 장기임대주택을 임대의무기간 동안 임대하면서 임대의무호수(1호 이상)를 6개월 이상 임대하지 않은 경우 기존에 양도한 거주주택의 비과세를 취소한다고 규정하고 있습니다.

다만 예외적으로 도정법이나 빈집특례법에 따라 재개발이나 재건축되는 경우 관리처분계획인가일 전 6개월부터 준공 후 6개월 동안은 임대를 하지 않아도 6개월 이상 임대하지 않은 기간에서 제외하는 것으로 규정하고 있었습니다.

그런데 리모델링의 경우 공사기간은 통상 2년 가까이 소요되어서

 

등록 임대주택을 6개월 이상 임대하지 못하는 상황이 없어서 문제가 되었는데요. 이번 시행령에서 리모델링 사업으로 공사기간 중 임대를 하지 못하는 기간도 특례를 인정하는 것으로 개정됩니다.

 

 


9. 임대주택 특례 적용을 위한 제출서류가 간소화됩니다.

 

장기임대주택 및 준공공임대주택에 대한 특례를 적용받으려면 법령에서 정한 법령에서 정한 서류를 내야 합니다. 대표적인 것이 지자체 임대사업자 등록증 사본, 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록증사본 또는 주민등록등본이었습니다.

이 중 임차인의 주민등록증 사본이나 주민등록등본을 임대인이 받아두는 것이 굉장한 부담이었습니다. 세입자들이 잘 협조도 안해주었구요.

임차인의 주민등록증 사본이나 주민등록등본을 받도록 한 것은 임차인에게 실제로 임대주택을 임차하였는지 확인하기 위함인데요. 이를 주민등록증 사본 등으로 확인하지 않고 전입세대 열람을 통해 확인할 수도 있습니다.

이번 개정안에서는 임차인의 주민등록증 사본이나 주민등록등본을 제출하지 않고 전입세대 열람 내역을 제출해도 되는 것으로 바뀝니다.

 


10. 노후화로 건물을 재건축할 때 철거비용도 양도세 계산시 필요경비로 인정됩니다.

 

양도세를 계산하려면 양도차익을 먼저 계산해야 하며, 양도차익은 양도가액에서 필요경비를 차감하여 계산합니다.

필요경비는 취득가액, 자본적지출, 양도비로 구성됩니다.

 

1) 종전 : 양도세 필요경비를 계산할 때 오래된 건물이 노후화되어 다시 헐고 새로운 건물을 신축할 때 구 건축물의 철거비용은 양도세 필요경비로 인정되지 않았습니다.

2) 개정안 : 구 건축믈의 철거비용도 양도세 필요경비로 인정됩니다.

3) 적용시기 : 시행령 개정 이후 양도분부터 적용

 


11. 업무용승용차의 운행기록부 작성의무가 완화됩니다.

 

개인사업자 중 복식부기의무자나 법인사업자가 업무용 승용차에 대한 경비처리를 하려면 반드시 운행기록부를 작성해야 합니다. 운행기록부로 확인된 전체 주행거리 중 업무용 사용거리만큼 비율을 계산한 다음 업무용승용차 관련 경비에 업무사용 비율을 곱한 금액만 비용으로 인정해주는데요.

만일 업무용승용차 운행기록부를 작성하지 않으면 어떻게 처리될까요?

1) 종전 : 업무용승용차 관련 비용 중 1,000만원까지는 운행기록부를 작성하지 않아도 비용처리가 가능

2) 개정안 : 운행기록부 작성없이 비용처리 가능한 금액이 1,500만원으로 확대

3) 적용시기 : 2020.1.1.부터 적용


13. 자경농지 감면 적용시 감면기간 계산방법이 합리화됩니다.

 

농민이 8년 이상 농지소재지에서 직접 살면서 농사를 짓다가 해당 농지를 양도할 경우 비록 농지 양도차익이 발생했다 하더라도 연간 1억원, 5년간 2억원 한도 내에서 양도세를 100% 감면합니다. 이를 자경농지 감면이라 부릅니다.

이와 유사하게 4년 이상 농지소재지에서 농사를 짓던 자가 기존 농지를 양도하고 일정 기한 내에 농지를 대토(다시 농지를 구입하여 농사를 짓는 경우)하는 경우에도 양도세를 1억원 범위 내에서 100% 감면합니다. 이를 대토감면이라 부릅니다.

이처럼 자경농지 감면이나 대토 감면을 적용받으려면 일정 기간동안 해당 농지소재지에서 거주하면서 직접 농사를 지어야 하는데요.

종종 농사와 다른 업종을 겸업하는 분들이 감면을 신청할 경우 실제 자경여부가 쟁점이 되는 경우가 많았습니다. 이런 다툼을 줄이고 전업농에 한해 감면을 적용하기 위해 현재는 조특법 시행령에 사업소득 합계와 총급여 합계액이 일정액 이상인 경우 자경기간에서 제외하고 있습니다.

1) 종전 : 사업소득 합계와 총급여 합계액이 연간 3,700만원 이상인 경우 자경기간에서 제외

2) 개정안 : 복식부기의무자 수입금액 기준 이상의 수입금액이 있는 경우 해당 기간은 자경기간에서 제외

3) 적용시기 : 2020년부터 적용

복식부기의무자란 직전 연도 매출액이 도소매업 및 부동산매매업은 3억원, 제조업 및 건설업은 1억 5천만원, 부동산임대업은 7,500만원 이상인 사업자를 말합니다.

매출액이 큰 사업자가 농사를 전업으로 했다고 보기 어렵다는 당국의 판단으로 이해됩니다.


14. 조합원입주권의 평가방법이 명확해집니다.

 

도정법상 재개발, 재건축 진행지역의 주택이 관리처분계획인가가 나면 구주택이 더 이상 주택으로 보지 않고 입주자로 선정된 지위로 전환되는데요. 이 입주자로 선정된 지위를 "조합원입주권"이라 부릅니다.

조합원입주권을 증여받거나 상속받는 경우 평가기준일까지 납입한 금액과 프리미엄의 합계액으로 입주권 가액을 평가하게 되어 있는데요. 이 때 납입한 금액이 무엇인지 법령에 규정이 없고 유권해석으로 업무를 집행하고 있었는데요. 이번 시행령 개정에서 유권해석으로 집행되고 있던 내용을 법령에 반영하였습니다.

1) 종전 : 평가기준일까지 납입한 금액 프리미엄의 합계액

2) 개정안 : 평가기준일까지 납입한 금액(=권리가액에 불입한 계약금과 중도금을 합한 금액) + 프리미엄


15. 상속으로 취득한 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우 합산배제가 가능해집니다.

 

2018.9.13. 이후 취득한 조정대상지역 내 주택을 세법상 장기임대주택의 요건(지자체 장기일반민간임대 등록 + 세무서 사업자 등록 + 8년 이상 의무임대 + 임대개시 당시 기준시가 요건 충족 + 임대료 증액제한 충족)을 충족하더라도 중과배제 및 종부세 합산배제 혜택을 부여하지 않습니다.

 

주택에 대한 투기수요를 억제하기 위한 방책이었는데요. 한편 상속으로 인해서 주택의 소유권이 이전되는 경우 투기수요가 아님에도 불구하고 임대주택에 대한 혜택을 부여하지 않는 것은 과도한 규제라는 지적이 있었습니다.

이에 이번 시행령 개정안에서 상속으로 취득한 주택에 대해서는 비록 그 주택에 조정대상지역에 있고, 18.9.13. 이후 상속받았다 하더라도 종부세 합산배제 혜택이 부여됩니다.

세법상 장기임대주택에 대한 혜택인 종부세 합산배제 혜택을 받으려면 지자체와 세무서에 임대사업자 등록을 동시에 해야 합니다.

종전에는 민간임대주택 규정에 따라 다가구주택은 지자체에 임대주택으로 등록할 수 없었습니다. 그래서 종부세법시행령에서는 다가구주택의 경우 지자체에 임대주택으로 등록하지 않아도 세무서에만 사업자등록을 해도 종부세 합산배제 혜택을 부여하고 있었습니다.

그런데 2017년부터 다가구주택도 지자체 임대주택 등록이 가능해졌습니다. 이를 반영하여 다가구주택도 임대주택으로서 종부세 합산배제 혜택을 받으려면 지자체에 임대주택 등록을 하고 세무서 사업자등록까지 마쳐야 하는 것으로 종부세법시행령이 개정됩니다.

 

 

[출처] 상기 글은 미네르바 올빼미님의 [시행령 개정안] "부동산 관련 세금 2020년 시행령 개정안 입법예고 내용분석"을 인용하였음을 밝힙니다. 부동산 관련 다른 세금 정보는 '미네르바 올빼미님'의 블로그를 참고하시면 도움이 되실 겁니다. 

https://blog.naver.com/khr1265

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